房地产资产证券化风口到来?

摘要: 房产资产证券化到底应该怎么玩?

08-30 11:21 首页 V房产

存量房时代的来临,意味着房地产经营模的变革。与此同时,融资渠道的收紧,推动房企在资产证券化领域寻找机会。在蠢蠢欲动的潜在需求下,CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、类REITs(房地产信托投资基金)等新的融资模式正在兴起并受到欢迎。而在监管层发声支持的当下,多年来持续为业内研究讨论的REITs落地的预感也日益强烈。


今年以来,房企在商业地产、长租公寓等地产领域开始资产证券化尝试。在业内看,随着房地产资产证券化的加速推进,多类型的资产证券化产品预计今后几年的发行规模将不断扩大。

 

房企试水频繁,监管层发声推进

自从银行贷款、公司债等国内融资渠道收紧后,虽然之前冲高的销售业绩让房企手有余粮,但众多企业已经开始未雨绸缪,通过海外市场、永续债等途径绕道补血。


就在最近,业界关注度呈上行趋势的资产证券话领域再次迎来了新消息。7月底,中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会成立大会暨第一次全体会议在北京召开,中国证监会副主席李超表示:“专业委员会要配合自律组织做好自律管理工作,防范金融市场风险,促进资产证券化业务的稳定发展。”


仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义昇曾表示,虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步,但是它具有巨大的发展潜力,有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择,更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。


机构数据显示,在美国等地已经发展得相当成熟的资产证券化,在中国尚处于起步阶段。目前与中国开发商最相关的资产证券化包括:商业抵押担保证券(CMBS)、住宅抵押担保证券(RMBS)和资产担保证券(ABS),其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值,今后几年的发行量势必将逐渐走高。


记者也了解到,从去年至今,包括世茂打包酒店资产、华夏幸福试水PPP领域、泰禾剑指物业费……诸多房企的尝试和意向,也反映出了多样化的资产证券化模式为房企融资带来的新可能。

 

REITs待发展

说起资产证券化必然会谈及房地产信托投资基金(REITs)。


相比于上述的资产证券化模式,REITs则属于信托基金范畴,且在国际上REITs绝大多数属于公募基金。记者了解到,REITs可以为房地产项目开发运营提供了充足资金,且分散了房地产投资风险。此外,业内看重的一点在于,REITs投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。


虽然受到国内立法和规则的限制,REITs还没有在国内落地,但监管层近期也多次表态鼓励REITs创新产品的试点。


证监会债券部主任蔡建春近日表示:“债券部要加强规则体系建设、强化事中事后监管,完善信息披露制度,加快推动REITs等具有重要意义的创新产品尽快落地,进一步加强完善对PPP等重点领域的支持力度。”


而住建部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求重点发展住房租赁,并鼓励推动REITs发展。


仲量联行报告中指出,尽管REITs具有多种优势,但房地产项目租金收益率较低、缺乏税收激励、缺少REITs和资产的专业管理人才、以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累等等问题成为制约其在中国市场获得认可的阻力。

 

商业地产:盘活优质存量资产

今年以来,商业地产领域的资产证券化动作尤其频繁。


4月25日,“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”项目获得中国银行间市场交易商协会的《接受注册通知书》,注册金额65亿元。该资产支持票据的获批,标志着全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目正式出炉。


3月17日晚,万科发布关于商业地产资产整合相关议题的公告,宣布将成立两只商业地产投资基金,并将打包旗下42个商业项目委托印力集团管理。


而在年初的1月份,商业地产基金管理机构高和资本与国内A股上市商业银行江苏银行共同发起设立国内首只商业地产ABS基金,基金资金规模200亿元。据了解,该基金用于盘活商业地产。


不难看出,世茂一直在金融创新方面表现十分突出,近两年来,相继推出全国首单物业费ABS和首单购房尾款ABS项目及全国最大规模酒店资产证券化项目。


世茂集团董事局副主席许世坛在之前也曾表示,世茂有较多的优质资产,后续会持续关注资产证券化市场,持续开拓房地产领域的金融创新,进一步降低融资成本。


机构分析称,商业和酒店的投资周期较长,虽然经营良好的商业地产项目有着稳定收益,但却面临大量的资金沉淀,资产流动性不足,房地产资产证券化则为解决这一问题带来了新的可能。

 

长租公寓行业:为发展“输血” 

不同于商业地产的激活存量,身处长租公寓行业的企业更多的是面临快速布局和经营的上升期,资金需求对于他们来说显得更为迫切。


就在8月15日,长租公寓品牌自如发行租房市场首单房屋租金分期类ABS,自如ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构,期限两年,首期发行规模5亿元,优先级票面利率为5.39%,共计超过14家机构投资者参与。


实际上,在自如之前,今年年初同样经营长租公寓的魔方公寓已经发行了资产证券化ABS产品。不过和自如不同,魔方公寓ABS是以旗下经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流,发行了3.5亿元的资产支持债券。


在中央层面大力支持租赁业务发展的大背景下,长租公寓拥有稳定的发展前景。不过场地改造、日常运营过程中所需要的现金流实际上成为制约长租公寓品牌发展的一个问题。例如在深圳、广州等允许以“商改住”方式经营租赁业务的城市,长租公寓往往是通过租赁和改造项目来实现运营收益。但即便是企业有着丰富的改造和运营经验,由于房源的所有权不在长租公寓手中,而无法通过传统的产权抵押贷款方式融资。


以自如为例,自2011年链家成立自如事业部,经过多年长期经营,自如北京仅实现微利,而上海、深圳等新拓展城市还处于成本投入期。而不少长租公寓品牌仍处于前期投入运营和盈利模式探索阶段。


资产证券化则像雪中送炭,以公寓未来几年的应收租金,甚至是自如目前的房租分期贷款为期许,在金融市场上换来眼前发展所急需的资金。

 

编辑:心机的小编




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